За 6 лет работы на канале NOVOSTROEV.RU я сделала обзоры множества жилых комплексов. И практически под каждым вы пишете примерно такие комменты: «За такую цену?! Квартира в таком муравейнике?!» То есть, самым животрепещущим моментом в каждой новостройке является её ценник. Сегодня я решила всё-таки угодить своим подписчикам и нашла комплекс, который сочетает в себе оптимальное качество и приемлемую стоимость. Отбросив незнакомых застройщиков и сомнительные проекты, я вышла на ЖК «Середневский лес» от «ПИК СЗ», расположенный в поселении Филимонковское Новой Москвы. Квартиры здесь стоят меньше 5 млн руб. (!), и о подробностях новостройки я расскажу вам далее в обзоре
О комплексе
ЖК «Середневский лес» представляет собой объект комфорт-класса. О том, сколько всего корпусов будет в проекте, на официальном сайте информации нет. На данный момент на генплане обозначено 11 корпусов высотой 9 этажей. Минимальная площадь студий здесь составляет 19,9 кв. м, максимальная ― 85,7 кв. м. На момент съёмки ролика минимальная цена лотов находится на отметке 4,8 млн руб., максимальная ― 14,8 млн руб. Сдаются корпуса поэтапно, первые два были сданы во 2 квартале 2022 года. Сдача следующего корпуса ожидается в октябре 2022-го.
Транспортная доступность
На начальном этапе строительства комплекса его транспортную доступность можно охарактеризовать коротко: «на оленях». Как по мне, самым простым способом сюда добраться будет на вертолёте, так как локация только развивается. Но расположение, в целом, интересное, перспективное. Деревня Середнево находится в 18 км от МКАД по Киевскому шоссе. Направление довольно неплохое, если не учитывать, что Кольцевая на съезде, как обычно, стоит. Но здесь есть проектируемый проезд, по которому можно проехать, когда съезжаешь с южной стороны. А по северной стороне построили новую дорогу «Марьино ― Середнево ― Десна», и на данный момент проезд к комплексу есть только с этой новой трассы.
При этом нужно не запутаться, ведь ранее существовал маршрут через частный сектор по проектируемому проезду. Когда часть стройки завершилась, забор перенесли именно туда, и проезд к комплексу теперь возможен лишь с новой дороги.
Несмотря на то, что дорога новая, светофоры на выезде из комплекса уже функционируют, нанесена дорожная разметка, обозначены даже пешеходные переходы. То есть, здесь уже есть всё, кроме общественного транспорта. Добраться сюда на данный момент можно только на личном автомобиле.
В перспективе ― открытие одноимённого метро в аэропорту «Внуково». Однако станция будет находиться на расстоянии 3 км, как и сам аэропорт. Поэтому тем, кто уже заселяется в комплекс, сейчас приходится рассчитывать лишь на собственные силы.
По этому поводу сам застройщик обещает запуск автобусного маршрута. В трёх минутах ходьбы от корпусов «Середневского леса» появится остановка общественного транспорта. Для автобусов будет выделена отдельная дорожная полоса, по которой можно будет доехать непосредственно к станции метро «Саларьево» (17 — 20 минут).
Генплан
На данный момент на генплане «Середневского леса» изображено семь корпусов. Шесть из них стоят парами и образуют большие и красивые дворы правильной квадратной формы. О том, сколько всего корпусов будет в проекте, на официальном сайте информации нет.
Рядышком нарисовано несколько серых коробок. Интересно при этом, что ранее на всех сайтах, посвящённых «Середневскому лесу», было написано об одиннадцати корпусах. Однако сейчас, если провести границу территории, занимаемую проектом, то заканчиваться она будет уже существующими 11 зданиями. Теоретически, может быть, можно впихнуть ещё несколько домов, но при этом плотность застройки будет слишком велика. Принадлежавшая «ПИКу» ранее земля за дорогой, где застройщик собирался возводить остальные корпуса, сегодня принадлежит «МИЦ» и застраивается другим проектом ― продолжением ЖК «Цветочные поляны». Поэтому будущее проекта «Сердневский лес» не очень-то понятно.
Сроки сдачи
Корпуса в ЖК «Середневский лес» сдаются очередями, но как-то вразнобой. Первыми были сданы два корпуса, которые образуют единый двор, ― № 1.5 и № 1.6. Срок их сдачи ― 2 квартал 2022 года. Передача ключей в них должна была завершиться до 30 июня 2022-го. Однако получить свои ключики успели не все, и в чатах уже многие покупатели делят деньги, которые получат за неустойку.
Следующий пул составляют корпуса № 1.3 и № 1.4. Их сроки сдачи разные, хотя дома и образуют общее пространство. Корпус № 1.4 сдадут в октябре текущего года, а его сосед должен получить РВЭ в мае 2023-го. Как по мне, оба корпуса сейчас находятся на одинаковой степени готовности, причём, очень-очень высокой. И мне очень нравится тот факт, что благоустройство двора идёт сразу на всей территории, и соседям не придётся лицезреть стройку друг друга.
Следующую пару составляют корпуса № 1.1 и № 1.2. Сдаваться они будут соответственно в июле и ноябре 2023 года. Они также находятся на высокой стадии готовности: все этажи возведены, есть остекление и оформлены фасады. Последний корпус ― «отщепенец», стоящий один и в стороне ― будет сдаваться в 2024 году.
Вокруг комплекса строительных площадок очень много. С одной стороны строится «МИЦ», с другой стороны находится поле, которое, уверена, будет застраиваться уже в ближайшее время. Поэтому ощущение камерности и загородной жизни сохранится здесь, увы, недолго.
Район
Окружает ЖК «Середневский лес» очень большая площадь частного сектора. В деревне Бурцево есть прекрасный пруд, на котором можно порыбачить. Такой же есть ещё в Филимонково, которое немного ближе. Но неофициально он принадлежит лагерю университета МВД, так что сильно туда не находишься.
Проехав метров 200 от живописного пруда, мы обнаружили местную торговую «Мекку» ― супермаркет «Фасоль». Однако существенным минусом данной торговой точки является его расположение на трассе, которая не ведёт к ЖК.
МОП
На данный момент приёмка квартир ведётся самыми активными темпами. Поэтому бравые охранники во входных группах пристально следят за тем, чтобы никто не нарушил приватности въезжающих жильцов. В том числе и наша съёмочная группа. Поэтому снять холлы мы не смогли. Для этого вы можете посмотреть любой другой наш обзор ПИКовского комплекса ― в принципе, здесь всё ― то же самое.
Единственным отличием является размер ― входные группы здесь меньше. Так ведь и дома в «Середневском лесу» тоже меньше, чем обычно строит «ПИК». Войти в холл можно как с улицы, так и с внутреннего двора. Так же, как и везде, проходы здесь довольно большие, висят видеокамеры. Из необычного здесь, пожалуй, можно отметить лифтовое оборудование. Оно марки «MEL», что нетипично для «ПИК СЗ»: ведь застройщик обычно ставит «Щербинку», то есть, лифты Щербинского лифтостроительного завода.
Я заинтересовалась, что это за «МЭЛ» такой. Оказывается, это московское предприятие, созданное ещё в 50-х годах прошлого века. Что ж, заводу 70 лет с гаком, а мы ни разу нигде не встречали их продукт. Ну, зато лифты в данном случае будут не просто отечественными, но и, собственно, московскими. Совсем близко к телу.
Жилой этаж мне показался довольно нестандартным, возможно, из-за нетипично низкой этажности. Есть здесь большая прозрачная дверь, ведущая на пожарную лестницу, что дарит этажу довольно много света. Единственным нюансом является серый оттенок стен ― я бы сделала их чуть более светлыми. В целом же их сочетание с ярко-оранжевыми дверьми мне очень нравится.
Сам этаж длинный, Г-образный, с четырьмя квартирами и одним лифтом. Я знаю, что квартир может быть больше ― в этом случае лифтов установят два.
Благоустройство, дворы
По рендерам было непонятно, каким сделают благоустройство дворов. Я даже немного переживала, не сэкономит ли «ПИК» на нём. Однако мои опасения были напрасны. Летом снимать «ПИКовские» дворы нереально тяжко, потому что их уровень благоустройства располагает не к работе, а к отдыху. Мне было чрезвычайно комфортно устроиться на одном из лежаков, которые так и приглашают расположиться в них с книжкой или посмотреть киношку.
Внутренние дворы квадратные. Они представляют собой территорию без машин. Проведено озеленение, вымощены тротуарные дорожки. Всё, как всегда, оформлено в эко-стиле. Детские площадки сделали разновозрастными: для самых маленьких установили качельки и горочки, для детей постарше оформление сделали чуть выше. Очень симпатично выглядят участки со столами для пикников.
Спортивные зоны представляют столы для пинг-понга, воркаут-площадки с уличными тренажёрами. Газоны от «ПИК», как всегда, слегка плешивенькие, но ситуацию спасает их волнистая конфигурация. Понравились мне элементы ландшафтного дизайна в виде перепада высот и множества использованных текстур: идя по плитке, переходишь на гравийку, далее идут опилки. Высажено много полномерных деревьев, кустов и газонов. Когда всё это примется, здесь будет великолепие настоящего сада.
На территории заявлен плейхаб наподобие того, который мы видели в «Бунинских лугах». Однако, даже внимательно всмотревшись в рендер, трудно понять, где именно планируют разместить такую площадку. С одной стороны здесь будет школа с прилегающей территорией, с другой ― большой паркинг. Возможно, плейхаб поместят между корпусом № 1.3 и зданием садика. Пока же это более похоже на обычную детскую площадку.
Квартиры
Квартира, которую мы вам показываем, имеет просто невероятную планировку. Сразу же на входе меня поразила огромная прихожая, в которой можно шкафы поставить просто в три ряда. Не знаю, насколько это функционально, но выглядит прикольно. Это ― двушка-распашонка площадью чуть больше 70 кв. м. Спальня тоже имеет свою особенность: в ней есть собственная гардеробная. Окно выходит во двор с детской площадкой. На жилых этажах высота потолков стандартная ― 2,62 м. Как по мне, так мелковато, но за счёт окон здесь довольно много света, и пространство не кажется тесным.
Жильцы квартиры говорят, что выдача ключей началась вовремя. По ДДУ она была состояться 30 июля, дольщики приехали вселяться уже 2-го августа. Интересен сам процесс получения ключей. Алгоритм действий полностью прописан в приложении на телефоне у хозяев квартир. Причём, пошагово. После осмотра квартиры жильцы открыли вкладку «Подписать акт». Если «Не согласен», то по каждой комнате есть отельная вкладка, куда можно внести все свои замечания. В общем, конечно, круто. Единственным минусом является сама работа приложения, потому что многие покупатели в чате писали о том, что во время приёмки приложение зависло. Что ж, возможно, это связано с маркой телефона.
Самым печальным моментом в отделке «ПИК» являются санузлы. Вся установленная сантехника в них ― самая дешёвая и простая, к тому же, маломерит. Как, например, унитаз, который мы увидели. Мне показалось, что он просто детский.
После приёмки квартиры акт онлайн отправляется застройщику. Все отмеченные покупателями замечания заносятся в акт приёма-передачи квартиры. Все они, со слов покупателей, были устранены уже через пару дней.
Хозяева квартиры, которую мы снимали, решили полностью переделывать ремонт: снять обои, перевесить потолки и полностью поменять сантехнику. Без материалов такая работа обойдётся в 1,3 млн.
Французские балконы, которые заявлены в проекте, являются предметом многочисленных споров в чатах дольщиков. То, что мы увидели в квартире, никак не соответствует нарисованному на рекламном рендере балкону площадью 0,2 м. Выйти на него не удастся, разве что, одной ножкой, а поставить велосипед не получится и подавно (хотя на рекламе он здесь нарисован). К тому же выход на балкон нестандартный ― до середины голени. Поэтому остаётся только гадать, что же это ― страшненький балкон или всё-таки окно.
Кстати, пока мы снимали балкон, привезли стеклопакеты, которые хозяева квартиры указали в акте приёмки-передачи под замену. Складывается впечатление, что, прям, готовился «ПИК» перед нашим приездом.
Справедливости ради скажу, что в проекте «Середневский лес» есть формат квартир, которые у «ПИК СЗ» мы ранее не встречали нигде. Это квартиры с террасами. Расположены они на первых этажах, к тому же, потолки в данных лотах достигают почти 4 м. И это чрезвычайно круто.
Всё дело в том, что обычно первые этажи корпусов отдаются под коммерцию. Они обычно монолитные и высокие. В данном случае, когда формат жилья малоэтажный и загородный, нет необходимости в слишком большом количестве инфраструктурных объектов в каждом доме.
Возможно, у кого-то возникнет ощущение, что, когда терраса квартиры на первом этаже выходит во двор, то все люди будут ходить просто мимо и постоянно присутствовать рядом, нарушая приватность. В данном же случае к террасе ведёт семиметровая тропинка через земельный участок, создавая своеобразную буферную зону. В некоторых квартирах также есть отдельные входы со стороны парковки.
С момента старта продаж ценник в «Середневском лесу» не очень-то изменился. Студии с отделкой, например, до сих пор стоят 4,8 млн, «двушку» можно купить примерно за 8 млн руб. Самая дорогая 84-метровая квартира на момент съёмки стоит около 14 млн руб. (со скидкой). Без скидки такой лот стоит около 16 млн руб. Удивительно, но цены 160 — 180 тыс. руб. за квадратный метр (в больших форматах квартир) ― это ценник, который мы уже давно нигде не встречали.
Паркинг
На данный момент, когда комплекс только-только заселяется, оценить уровень функциональности паркинга очень и очень сложно. Но на те два корпуса, которые сданы, по моему мнению, парковочных мест вполне должно хватить. Во-первых, вокруг корпусов есть парковки и «карманы», во-вторых, за самими корпусами уже готова часть большого паркинга.
За двумя сданными корпусами есть около 130 машиномест. Квартир же в них около 700. Разницу считайте сами. Вообще же практика показывает, что у новостроек «ПИК» проблемы с машиноместами ― обычное дело.
Подземных паркингов в данном случае нет, и наземных многоуровневых также не планируется строить. Зато в корпусах есть кладовые помещения. На официальном сайте указывается ценник ― от 192 тыс. руб. Дольщики, с которыми мы сегодня поговорили, сказали, что приобрели свою кладовку за полмиллиона рублей.
Инфраструктура
Новостройка в лесу может пообещать покупателям две вещи: хорошую экологию и отсутствие социально-коммерческой инфраструктуры. На генплане уже нарисована коробка, которая станет школой на 1100 мест и детским садиком, рассчитанным на 350 детей. Их расположение уже также можно предположить. Детский сад находится в самом далёком углу комплекса, за корпусами № 1.1 и № 1.2, куда сейчас мы проехать никак не сможем. К его строительству ещё не приступили, данных о начале пока нет нигде. Со стороны корпуса № 1.5 должна строиться школа. Но на данный момент я не вижу никакого начала строительных работ.
То есть, когда ждать появления собственных социальных объектов ЖК «Середневский лес», пока непонятно. Хотя, судя по форумам, для многих дольщиков это критичный вопрос. Ведь многие собираются сюда переезжать с семьями.
Поэтому остро встаёт вопрос поиска школ и садиков в ближайшем окружении. Они есть в посёлке Марьино, но там нет мест. Ещё есть во Внуково, в посёлке Московский и прочих населённых пунктах, расстояние до которых 5 — 10 км. Даже если места найдутся, пешочком за ручку вы в данном случае ребёнка не отведёте ни в садик, ни в школу. Придётся либо добираться на личном автотранспорте, либо ждать, что застройщик организует специальный трансфер.
В этом вопросе мнения дольщиков на форумах разделились. Некоторые возмущаются, почему в первых корпусах уже живут, а социалки нет как нет. Другие же понимают, что, пока не заселится большая часть домов, объекты социальной инфраструктуры не появятся. Садик, может быть, откроют в 2024-м, а такую большую школу скоро уж точно не построят. То же касается и соседних новостроек, например, в ЖК «Цветочные поляны», где ни садика, ни школы тоже пока нет. И к этому нужно быть готовым, принимая решение о покупке квартиры в подобном комплексе.
Насчёт открытия садика и школы у застройщика однозначного ответа нет. Ориентировочно школу обещают построить до конца 2024 года, строительство же детского сада начнут примерно в 2025 году, то есть, после школы. Более подробную информацию застройщик обещает выложить на официальном сайте.
Относительно коммерции первым новосёлам «Середневского леса» также не позавидуешь. Ибо сколько я ни обошла корпусов, нашла всего лишь одно коммерческое помещение. Оно, увы, находится в нулевом состоянии. То есть, заселившись в комплекс, на данный момент новосёлам придётся топать за хлебушком до ближайшего магазина (супермаркет «Фасоль») 3 км. Вариант закупки на неделю в данном случае самый подходящий. Ждать открытия магазинов в «Середневском лесу», думаю, следует ещё несколько месяцев. Зато первый открывшийся супермаркет здесь соберёт самую большую аудиторию. Все жильцы комплекса будут ходить исключительно туда.
Подводим итоги
К сильным сторонам проекта «Середневский лес» можно отнести локацию, в которой он расположен. Поселение Филимонковское Новомосковского округа оптимально подойдёт тем покупателям, которые хотят жить поближе к природе, но всё-таки в квартире. Мне очень нравится оригинальное благоустройство дворов ― в этом «ПИК», как всегда, преуспевает. Все помещения сдаются с готовой отделкой, при этом стоимость квартир здесь ― самая низкая в Москве. Минусом является «обратная сторона медали» ― то есть, неразвитость территории в инфраструктурном отношении. Куда вы будете водить детей и где покупать продукты ― на данный момент ответить сложно. То, что будет здесь лет через 5 — 7, прогнозировать сложно. Возможно, вырастет городская застройка. Пока же вокруг ― чистое полюшко и частный сектор. Понижает привлекательность проекта и ситуация с транспортной доступностью. Особенно это касается покупателей квартир в первых корпусах, ведь когда отсюда пустят автобус ― не знает никто. В целом же мне было приятно посетить данный комплекс, тем более, что пока здесь нет большого количества людей. К тому же с погодой нам сегодня очень повезло.
Плюсы
- массовая застройка;
- благоприятная экология;
- большой выбор квартир;
- собственная социально-коммерческая инфраструктура;
- стоимость квартир самая низкая в столице;
- небольшая высота корпусов;
- высокий уровень благоустройства территории;
- наличие готовой отделки;
Минусы
- отсутствие поблизости инфраструктурных объектов;
- низкий уровень транспортной доступности.
Информация представленная в статье актуальна на 11.08.2022
Информация о ЖК «Середневский Лес» предоставлена порталом «Новостроев.ру».
